양도세 개편안 시뮬레이터

체크포인트

AI가 지어낸 조언이 아니라, 조문과 실무에서 반복해 문제가 되는 지점을 조건에 맞춰 골라 낸 것입니다.

• 절세

  거주 2년을 더 채우면 거주공제가 상한에 닿는다

  2029년 기준 거주공제는 연 8%, 10년이면 80%로 상한이다. 지금 거주 8년이라 2년이 더 필요하다. 같은 해에 양도해도 거주 1년 차이로 공제율이 8%p씩 움직인다.

  2026년 세제개편안

• 필수

  예정신고는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월

  같은 해에 두 번 이상 팔았다면 다음 해 5월에 확정신고로 합산해야 한다. 합산하면 누진세율이 올라가 세액이 더 나온다.

  소득세법 제105조·제110조

• 주의

  이 시뮬레이션은 아직 법이 아니다

  2026년 8월 3일 발표돼 9월 1일 국무회의에서 확정된 정부안이며 정기국회 심의에서 바뀔 수 있다. 시행령으로 정할 부분(거주기간 산정 방법 등)도 아직 확정되지 않았다.

이 계산이 깔고 있는 전제

• 개편안 수치는 2026년 9월 1일 국무회의에서 확정된 정부안입니다(기획재정부 상세본 56~59·68·72쪽). 양도세 항목은 8월 3일 발표안에서 바뀐 것이 없습니다. 국회 심의와 시행령 확정 과정에서 바뀔 수 있습니다.
• 조정대상지역 다주택 중과 대상은 장기보유특별공제를 받지 못합니다(제95조 제2항). 개편안의 한시완화 기간(2027·2028년)에도 같습니다. 중과세율이 적용된 2026년 양도분은 2027년 1월 1일 이후 신고 시 완화세율을 적용받으므로 2026년 열에 완화세율을 반영했습니다.
• 거주 2년 미만인 1세대 1주택은 1주택 공제표(3년 보유·2년 거주 요건)가 아니라 그 밖의 주택 공제표로 계산했습니다 — 현행은 표1, 2028년은 보유 연 1%·2029년부터는 공제 없음.
• 1세대 1주택은 보유 2년 이상으로 비과세 요건을 갖춘 것으로 보았습니다. 조정대상지역에서 취득한 주택의 2년 거주요건은 별도로 판정해야 합니다.
• 다주택 중과는 조정대상지역에 있고 보유기간이 2년 이상인 경우로 보았습니다.
• 미등기양도·비사업용토지·조합원입주권·분양권, 조특법상 감면(장기임대주택 등), 65세 이상 한시감면은 넣지 않았습니다.
• 같은 해에 다른 자산을 함께 판 경우의 합산과세는 반영하지 않았습니다. 합산하면 누진세율이 올라 세액이 더 나옵니다.
• 개인지방소득세는 양도소득세의 10%로 계산했습니다(지방세법 제103조의3).

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