보유세 개편안 시뮬레이터
명의와 거주
주택
시가를 넣으면 공시가율 70%를 적용해 공시가격으로 환산합니다.
공시가격 21억원
나이와 기간
연령공제(60세 20% · 65세 30% · 70세 40%)와 기간공제를 합해 최대 80%까지 적용됩니다.
현행은 보유기간 기준, 2028년부터는 거주기간 기준이며 2027년은 둘 중 큰 쪽입니다. 공동명의 개별 납부에는 적용되지 않습니다.
단독명의 · 실거주
2028년~ 연간 보유세
746만 3,400원
현행 대비 −28만 2,000원(−3.6%)
2028년~ 연간 보유세는 746만 3,400원입니다. 월 62만 1,950원.
현행
774만 5,400원
월 64만 5,450원
2027년
746만 3,400원
현행 대비 −28만 2,000원(−3.6%)
월 62만 1,950원
공인회계사가 검수한 계산기
검토 문의는 영업일 24시간 안에 답신
확인 필요과세기준일은 6월 1일 하루입니다
물어보기를 누르면 계산 링크와 결과 요약이 문의에 함께 첨부됩니다.
이 구간에서는 2027년과 2028년 세액이 같습니다 — 개편안의 세율 구간이 과세표준 12억원 이하에서 두 해 모두 같기 때문입니다.
2026~2028년 세액 추이
현행 기준 774만 5,400원 — 눈금이 그 자리입니다.
현행과 같음
현행 대비 −28만 2,000원(−3.6%)
현행 대비 −28만 2,000원(−3.6%)
서울 주요 단지는 어떻게 달라지나
2026년 실거래가로 계산했습니다. 조건은 단독명의 · 실거주 · 만 45세 · 보유 5년 · 거주 5년입니다. 단지를 누르면 그 조건이 계산기에 들어갑니다.
| 단지 | 실거래가 | 현행 | 2028년~ | 증감 |
|---|---|---|---|---|
| 156.5억2026.3.23 | 9,811만 6,866원 | 2억 2,484만 5,290원 | ＋1억 2,672만 8,424원(＋129%) | |
| 130억2026.5.25 | 7,474만 3,080원 | 1억 6,014만 6,600원 | ＋8,540만 3,520원(＋114%) | |
| 56.3억2026.6.24 | 2,276만 6,929원 | 2,982만 5,636원 | ＋705만 8,707원(＋31%) | |
| 53.9억2026.8.6 | 2,121만 4,408원 | 2,730만 2,209원 | ＋608만 7,802원(＋29%) | |
| 44억2026.6.3 | 1,501만 7,616원 | 1,705만 4,352원 | ＋203만 6,736원(＋14%) | |
| 44억2026.6.17 | 1,501만 7,616원 | 1,705만 4,352원 | ＋203만 6,736원(＋14%) | |
| 26.3억2026.1.7 | 614만 6,334원 | 570만 7,616원 | −43만 8,718원(−7.1%) | |
| 24.7억2026.7.14 | 544만 7,963원 | 505만 2,916원 | −39만 5,047원(−7.3%) |
거래가는 서울부동산정보광장(국토교통부 실거래 신고자료)에서 조회했습니다. 나인원한남과 한남더힐은 국민평형이 없는 단지라 대표 대형 평형을, 잠실르엘은 올해 1월 입주 신축이라 전용 85㎡ 매매 신고가 아직 없어 입주권 거래를 썼습니다. 실거래가에 공시가율 70%를 적용했으므로 실제 공시가격과는 차이가 납니다 — 같은 85㎡라도 마포래미안푸르지오는 실거래의 69.8%가 공시가격인 반면 래미안원베일리는 81.2%로, 원베일리는 이 표보다 세금이 더 나옵니다.
| 항목 | 현행 | 2028년~ | 근거 |
|---|---|---|---|
| 공시가격 (본인 몫) | 21억원 | 21억원 | |
| 과세대상 문턱 | 12억원 초과 → 과세 | 14억원 초과 → 과세 | 종부세법 제8조 |
| − 종부세 기본공제 | 12억원 | 14억원 | 종부세법 제8조 |
| × 공정시장가액비율 | 60% | 70% | 종부세법 시행령 제2조의4 |
| 과세표준 | 5억 4,000만원 | 4억 9,000만원 | |
| 적용세율 | 0.7% | 0.7% | 종부세법 제9조 |
| − 누진공제 | 60만원 | 60만원 | |
| 종부세 과세기준금액 | 318만원 | 283만원 | |
| − 재산세 중복분같은 집에 재산세와 종부세가 겹치는 부분을 뺀다 | 42만 7,500원 | 37만 1,250원 | 종부세법 시행령 제4조의3 |
| − 거주·연령 세액공제 | 55만 500원 (20%) | 49만 1,750원 (20%) | 종부세법 제9조 제6항~제8항 |
| 종부세 (1인분) | 220만 2,000원 | 196만 7,000원 | |
| ＋ 농어촌특별세 | 44만 400원 | 39만 3,400원 | 농특세법 제5조 제1항 제8호 |
| ＋ 재산세 | 315만원 | 315만원 | 지방세법 제111조 |
| ＋ 재산세 도시지역분 | 132만 3,000원 | 132만 3,000원 | 지방세법 제112조 |
| ＋ 지방교육세 | 63만원 | 63만원 | 지방세법 제151조 |
| 연간 보유세 합산 | 774만 5,400원 | 746만 3,400원 |
체크포인트
AI가 지어낸 조언이 아니라, 조문과 실무에서 반복해 문제가 되는 지점을 조건에 맞춰 골라 낸 것입니다.
- 필수
과세기준일은 6월 1일 하루입니다
그날 등기부상 소유자가 그해 재산세와 종부세를 전부 냅니다. 5월 31일에 팔면 한 해치를 통째로 넘기고, 6월 2일에 팔면 그대로 냅니다. 잔금일 하루가 세금 한 해를 가릅니다.
종부세법 제3조, 지방세법 제114조
- 절세
2028년에는 연 28만 2,000원이 줄어듭니다
1세대 1주택 실거주자는 기본공제가 14억원으로 오르면서 오히려 부담이 줄어드는 구간이 생깁니다.
2026년 세제개편안
- 주의
만 60세가 되면 연령공제 20%가 시작됩니다
60세 20% · 65세 30% · 70세 40%. 거주(보유)기간 공제와 합해 최대 80%까지 받습니다. 다만 개편안은 그 공제액에 금액 상한(2027년 800만원, 2028년부터 600만원)을 새로 둡니다.
종부세법 제9조 제6항
- 절세
2028년부터는 거주기간으로 공제를 셉니다
현행은 보유기간 기준, 2027년은 보유·거주 중 큰 쪽, 2028년부터는 거주기간 기준입니다. 지금 거주 6년이라면 그 해에 적용될 공제율이 지금과 달라질 수 있습니다.
2026년 세제개편안
- 주의
세부담상한은 반영하지 않았습니다
직전 연도 보유세(재산세+종부세)의 150%를 넘지 못하게 막는 장치가 있습니다. 8·3안은 이를 200%로 올리려 했지만 9·1 확정안에서 150% 현행 유지로 되돌아갔습니다. 급등 구간에서는 실제 고지세액이 이 계산보다 낮게 나올 수 있습니다.
종부세법 제10조
이 결과, 조문으로 짚어 보기
위 세액은 조문대로 계산이 끝난 숫자입니다. 여기서는 그 숫자를 그대로 두고, 조문·판례·예규를 뒤져 무엇을 더 확인해야 하는지만 덧붙입니다. AI가 세액을 다시 계산하지 않습니다.
이 계산이 깔고 있는 전제
- 주택이 조정대상지역에 있는 것으로 봅니다. 그래서 공동명의 개별 납부는 1세대 1주택자가 아니어서 개편안에서 공정시장가액비율 80%가 적용되고(1세대 1주택자는 70%), 연령·거주 세액공제도 받을 수 없습니다.
- 재산세는 1세대 1주택 공정시장가액비율 45%를 적용했습니다.
- 세액공제 금액 한도는 2027년 800만원, 2028년부터 600만원입니다.
- 도시지역분은 표준세율 0.14%로 계산했으며(지방세법 제112조), 여기에는 지방교육세가 붙지 않습니다.
- 종부세에서 빼는 재산세 중복분은 재산세 표준세율을 그대로 적용해 계산했습니다(종합부동산세법 시행령 제4조의3).
- 세부담상한(종부세법 제10조)은 반영하지 않았습니다. 확정안에서 150% 현행 유지로 정해졌습니다.
- 시가에 공시가율 70%를 적용해 공시가격으로 환산했습니다. 실제 공시가격과는 차이가 납니다.
공인회계사 검수이 계산기의 세율표와 계산 로직은 공인회계사가 현행 조문과 대조해 검수했습니다. 검수일 2026-09-03.
이 결과를 신고·납부의 근거로 쓰지 마세요
- 입력한 몇 개의 숫자로 뼈대만 계산한 참고용 추정치입니다. 실제 세액은 재산 평가액, 가족관계, 과거 거래 이력에 따라 크게 달라집니다.
- 개편안은 아직 법이 아닙니다. 2026년 8월 3일 발표된 뒤 9월 1일 국무회의에서 정부안으로 확정돼 9월 3일까지 국회에 제출되며, 정기국회 심사에서 내용이 다시 바뀔 수 있습니다. 실제 적용은 2027년 6월 1일 기준분(2027년 12월 고지)부터입니다.
- 일시적 2주택·상속주택 등 특례, 임대주택 합산배제, 감면은 반영되지 않았습니다.
- 세대원의 다른 주택·분양권, 주택 소재지, 실제 공시가격과 지분율에 따라 세액이 달라집니다.
- 본인 사안의 정확한 세액과 신고 방법은 세무 전문가의 확인을 받으시기 바랍니다.